Notícias

São Paulo - A crise econômica e a restrição de crédito tiraram os compradores de imóveis da zona de conforto. Se antes era possível financiar imóveis novos e usados com entradas pequenas e juros mais palatáveis, hoje os bancos têm exigido sinais maiores e aplicado taxas mais salgadas.

As novas condições são fruto da menor captação de recursos pela poupança. Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central (BC).

Como consequência, nos primeiros sete meses do ano, o volume de empréstimos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de recursos do país para a aquisição e a construção de imóveis, foi de 50,7 bilhões, uma redução de 20% em relação ao mesmo período de 2014, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

De acordo com a Abecip ainda, nos últimos 12 meses encerrados em julho, foram financiados 459,3 mil imóveis, um recuo de 15,6% em relação aos 12 meses anteriores.

Os depósitos em poupança têm diminuído por dois motivos principais: o primeiro é o aperto no orçamento dos brasileiros, como consequência da alta da inflação, do aumento do desemprego e do maior endividamento das famílias, fatores que limitam a capacidade de investimento da população.

A segunda razão é a alta da taxa de juros básica da economia (Selic), que está aos 14,25% ao ano. Como a Selic serve de parâmetro para o rendimento das aplicações de renda fixa, que são mais conservadoras, suas altas têm contribuído para elevar a rentabilidade de investimentos que competem com a poupança na atração de recursos. Já a caderneta, quando a Selic passa dos 8,5% ao ano, rende sempre 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), e não acompanha as altas da taxa básica de juros. 

Bancos apertam a torneira

Com a redução na captação da poupança, a Caixa Econômica Federal, responsável por 67,89% dos financiamentos imobiliários do mercado (dados da Caixa, referentes a junho), vem tomando desde o começo do ano sucessivas medidas para restringir o acesso ao crédito.

Em abril, o banco anunciou a redução nos limites de financiamento de imóveis usados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado é constante, mas as prestações são decrescentes, pois os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo.

Assim, nas operações que usam recursos da poupança, que são aquelas que fazem parte do SBPE, o limite de financiamento pela Caixa passou de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% para financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

O SFH engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados.  Os demais financiamentos são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

As siglas costumam confundir, mas para ficar claro, enquanto o SBPE é o sistema que fornece os recursos para o crédito imobiliário, o SFH e o SFI são sistemas que regulam os financiamentos.

A Caixa também  já havia reduzido de 90% para 80% o limite do financiamento para imóveis em geral e anunciado duas rodadas de elevações nas taxas de juros dos financiamentos. Neste mês, o banco também anunciou que não concederá mais crédito imobiliário a clientes que já possuam algum financiamento na Caixa que utilize recursos do SBPE.

Assim como a Caixa, o Banco do Brasil e os bancos privados também anunciaram elevações das taxas e o Itaú, inclusive, também reduziu a cota máxima de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel.

Assim, o cenário apresentado ao consumidor se mostra mais complexo. Os empréstimos ficaram mais caros e restritos. Mas, não é o fim da linha. Ainda existem opções para quem quer realizar o sonho da casa própria.

Para retratar esse novo quadro, o Canal do Crédito, site que compara custos de empréstimos, realizou um levantamento, a pedido de EXAME.com, que mostra exatamente as condições que o comprador encontra hoje no mercado para financiar um imóvel.

Foram simulados os custos para financiar  imóveis novos e usados, com entradas de 10%, 20%, 30% e 50% e em três faixas de valor: 100 mil, 500 mil e 800 mil reais. O levantamento levou em consideração que o comprador teria 40 anos de idade e o financiamento seria realizado pelo sistema SAC em um prazo de 30 anos.

O infográfico a seguir apresenta um resumo da simulação apenas com os bancos que oferecem as melhores condições em cada caso, a partir de dois critérios: o custo final do financiamento; e o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba não só os juros como todos os encargos que fazem parte da operação.

O infográfico mostra as melhores condições oferecidas entre o Banco do Brasil, a Caixa, o Itaú e o Santander. O Bradesco não foi considerado no infográfico pois não disponibiliza dados de financiamento publicamente. No entanto, é possível consultar o CET praticado pelo banco neste link, que mostra o resultado da simulação completa.
 

Imóveis de R$ 300 mil
10% de entrada (novo ou usado)	20% de entrada (novo ou usado)
Melhor opção: Banco do Brasil CET: 10,04% ao ano Valor final: R$ 685.614,63	Melhor opção: Caixa (pró-cotista) CET: 10,07% ao ano Valor final: 595.353,09
30% de entrada (novo ou usado)	50% de entrada (novo ou usado)
Melhor opção: Caixa (pró-cotista) CET: 10,13% ao ano Valor final: R$ 523.609,85	Melhor opção: Caixa (pró-cotista) CET: 10,29% ao ano Valor final: 378.975,33
Imóveis de R$ 500 mil
20% de entrada (novo)	30% de entrada (novo)
Melhor opção: Caixa CET: 10,45% ao ano Valor final: R$ 1.020.529,29	Melhor opção: Caixa CET: 10,50% ao ano Valor final: R$ 895.831,14
20% de entrada (usado)	30% de entrada (usado)
Melhor opção: Banco do Brasil CET: 12,25% ao ano Valor final: R$ 1.139.182,53	Melhor opção: Santander CET: 12,36% ao ano Valor final: R$ 968.964,00
50% de entrada (novo ou usado)
Melhor opção: Caixa CET: 10,67% ao ano Valor final: R$ 646.452,84
Imóveis de R$ 800 mil
20% de entrada (novo/usado)	30% de entrada (novo)
Melhor opção: Banco do Brasil CET: 12,20% ao ano Valor final: R$ 1.817.292,04	Melhor opção: Caixa CET: 11,94% ao ano Valor final: R$ 1.541.345,80
	30% de entrada (usado)
	Melhor opção: Banco do Brasil CET: 12,24% ao ano Valor final: R$ 1.594.270,38
50% de entrada (novo)
Melhor opção: Caixa CET: 12,09% ao ano Valor final: R$ 1.114.219,26
50% de entrada (usado)
Melhor opção: Banco do Brasil CET: 12,35% ao ano Valor final: R$ 1.148.227,06

A simulação mostra que para imóveis de até 400 mil reais, a opção de financiamento mais vantajosa indiscutivelmente é a linha de crédito Pró-cotista, que utiliza recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS e permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 85% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado aos 400 mil reais.

Suas taxas são as mais vantajosas do mercado hoje, mas a linha tem restrições: é voltada apenas a trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS, que tenham completado pelo menos três anos de contribuição (consecutivos ou não).

O tomador também deve ter contrato de trabalho ativo ou saldo na conta do FGTS de, no mínimo, 10% do valor do imóvel; não pode ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, localizado na região metropolitana onde reside ou trabalha; e não pode ter outro financiamento ativo no âmbito do SFH.

No fim de maio, o governo liberou 4 bilhões de reais para a linha Pró-cotista e anunciou a redução do valor do imóvel que pode ser financiado pela linha de 750 mil reais para 400 mil reais. Com a medida, o governo tenta minimizar a retração do crédito e atender um número maior de famílias.

Além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais), a linha Pró-cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel.

Já para imóveis com valores superiores a 400 mil reais, que não entram na Pró-cotista, a simulação mostra que a Caixa continua sendo o banco com melhores taxas na maioria dos casos, desde que o comprador possua as entradas exigidas para compra de imóvel usado ou esteja interessado em um imóvel novo, cujo limite de financiamento é maior (80% do valor da unidade).

Para compradores que não preenchem esses requisitos, o BB aparece como a melhor opção na maioria dos casos. “O Banco do Brasil assumiu o papel que era da Caixa no mercado”, afirma Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito.

Ainda que a Caixa e o BB ofereçam os menores custos na simulação, como o levantamento considera as taxas de balcão praticadas pelos bancos (oferecidas a clientes sem relacionamento prévio com a instituição) o comprador que possui um relacionamento mais antigo com o banco e uma avaliação de crédito positiva (ou no linguajar dos bancos, um bom score), pode conseguir taxas mais vantajosas do que as apresentadas. 

Por isso, é recomendável consultar cada um dos bancos para observar qual deles oferece os melhores custos, de acordo com o seu perfil. “Fora da linha Pró-cotista não há mais muita diferença de custos entre bancos privados e públicos. Como todos subiram as taxas, o que vai diferenciar os custos agora é o relacionamento do cliente com o banco”, diz Prata.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/as-alternativas-para-financiar-seu-imovel-agora